【100点の土地はない！？】土地購入で気を付けたいポイント
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住プラン不動産
東京で土地を買いたい人が気をつけるべきポイントを教えます
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こんにちは！住プラン不動産の森下です。
東京は本当に土地の価格が高いですよね。
30坪の建物を注文住宅で建てようとすると、例えば世田谷区や杉並区の住宅街なんかでは土地だけで8000万円～1億円近くかかります。
以下は令和5年の東京の土地価格相場一覧になります。
どのエリアも価格が上昇していますね…
東京の平均坪単価が358万円なんて本当に高すぎて戸建て購入に手が出ないですよ～泣
私は前職で東京で10年間ハウスメーカーで営業職として勤務していたのですが、土地から購入して注文住宅で家を建てる人は本当に凄いな～と憧れと尊敬の眼差しでいつも働いていました。
そんな東京での本当に高い買い物といえる土地購入ですが、これからそこに何年、何十年と住み続けていくことを考えると絶っっっっっっ対に失敗したくないですよね！！
今回は元ハウスメーカーの営業目線から、東京で注文住宅を建てる為の土地購入時に気を付けた方がいいポイントを書いていきたいと思います。
隣地境界がはっきりしているか
土地を売る時は一般的には売主と敷地に面している近隣の方と土地家屋調査士が立ち会って、土地の境界をはっきりと決めて確定する必要があります。
杭や鋲を境にここからはあなたの土地でここからは私の土地ですとお互いに確認しあって、署名、捺印して互いに保管します。
このような杭や鋲、プレートを使って境界を明らかにしていきます。
土地の境界を決めることは本当に大事なことです。
特に東京は土地の価格が高いので例えば隣の境界が少し自分の敷地側にはみ出ていたりすると、それだけ自分の土地という資産が減るということになりますからしっかりと決めていきたいですよね。
ただ、稀に境界が確定できておらず曖昧なまま売り出されていることもあります。
その場合、だいたいが近隣と揉めているケースです…
自分の境界はここじゃないと納得してくれず判を捺してくれない、そもそも立ち会ってくれず話にならない、少しでも自分の土地になるよう過度な要求をしてくる、といったように何かしら隣と話がつかず、揉めていたり解決しないまま放置されていたりすることがあります。
そんな状態で土地を購入しても隣といい近所付き合いが出来ず、今後もぎくしゃくした関係が続いたり何か嫌がらせをされるのではないかと考えながら過ごすのはイヤじゃないですか。
東京に限ったことではないかもしれませんが、特に東京は土地の資産価値が非常に高いので、いい土地を購入できたと思えるように境界は事前に確認することと、その際に不動産屋さんに隣人はどんな人だったか聞いておくのも手ですよね！
方位だけで土地を選ばない
南側道路はやはり日当たりが確保できるということで人気の土地条件です。
新しく家を建てるなら当然明るくて日当たりがいい土地に家を建てたいですよね。
南側道路が土地探しの条件になっている人は多いんじゃないかと思います。
ただ、東京においては南側道路でも実は期待していたほど日が入らなかったというケースがあります。
それは道路幅が狭く、向かいの家が3階建てだった場合です。
東京の2階建てが多い低層エリアでも道路が北側にある場合だと実は3階建ても建てることができます。
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せっかく南側道路を買ったのにお向かいが3階建てだったら暗くなってしまいますよね。
他にも、「南側＝日当たりが良い」ということだけを考えて、例え南側が隣の建物が迫っていてもなんでもかんでもリビングを南側に配置しようとする設計もいます。
特に東京においては限られた敷地で目一杯建てようとする人が多いので、30坪程の土地になるとどうしても隣との距離が近くなってしまいがちなんです。
それよりも土地選びで重視することは方位だけでなく「抜けているところはどこか」を探すことです。
例えば、北側が抜けていたら直接的な光は期待できないが外の明るさはあるので、枯れにくい植栽を入れて外を感じられるつながりを意識したりすると、それだけで気持ちのいい空間になります。
要は方位も考えようによっては素敵な間取りが取れるということです。
方位に捉われすぎないよう柔軟な考えを持つことでお客さんにとって本当にいい間取りになることもありますので、是非現地を見る時はどこが密集していないか、抜けているかを探してみて下さい！
土地と建物はセットで検討する
良い土地が出たらすぐに動き出せるように準備しておくことはすごく良いことだと思います。
ただ、その準備を土地だけでなくて建物も同時に検討しておくことをおすすめします。
なぜなら東京は建築の規制がすごく厳しいので、土地を契約して次に建物をどこで建築しようか考えて動き出すと、希望していた間取りが取れない可能性があるからです。
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前職のハウスメーカー時代に契約した土地の図面を持って展示場に相談に来られたお客さんがいました。
要望を聞いて提案しましたが規制が厳しく思ったよりも間取りが取れず、またコストも上がってしまったということもありました。
東京で高い土地を購入して家を建てようと思っていたのに、建てたい家が建てられないって本当に残念で悔しいですよね。契約解除するにしても違約金が発生するので、土地の契約前に戻りたい！と思う人もいるのではないでしょうか。
なので、一番いい方法は建築会社に希望の間取りと探しているエリアを伝えて、建築会社から土地と建物を提案してもらうのがベストです。
この場合だとお客さんの予算に合わせてその建築会社が建てられる土地に限定されてしまうこともありますが、希望としている間取りを確保するためにどれくらいの土地の大きさが必要で、どれくらいのコストがかかるかは事前に把握することが可能です。
ある程度大きさと金額を掴むことが出来たら本格的に話を詰めていく建築会社を絞り、土地探しを進めていく方法が一番の成功への近道です！
まとめ
東京で土地購入する時に気を付けるポイント
- 購入しようとする土地の境界が明確にされているか
- 方位ばかりに捉われて土地を選んでいないか
- 土地と建物をセットで検討しているかどうか
私は前職で東京で10年間大手ハウスメーカーで営業をしていました。
その中で「これから土地を探して注文住宅で30坪程の2階建てを建築したい」という相談が圧倒的に多かったです。
建売だと割安ではあるが間取りが決まっていたり、選択できたとしても内装・設備の選択肢が少なかったり、耐震・断熱が心配だったりといろんな理由で注文住宅を建てたいお客さんの相談に乗ってきました。
特に30坪前後の土地と建物提案を得意としていましたので、これまでの経験を活かし皆さんにとってベストな土地を提案させていただきます。
ご相談事ありましたらお気軽にご連絡下さい！
私について
元大手ハウスメーカー営業（10年）
プライベートでは、妻、子（4歳）、ペットのポメラニアン＆ベタ（熱帯魚）と暮らしています。
趣味は家庭菜園と旅行とゴルフ。
