【安い土地にはワケがある！？】気を付けた方がいい土地5選

こんにちは！住プラン不動産の森下です。

モリシタ

広告やネット検索で土地情報を探しているとたまに相場よりも安い土地って出てくることがありますよね。

高価な土地が安く買えるなんて非常に魅力的に感じてしまいますよね！

特に私が前職でハウスメーカーで勤務していた東京は土地の価格が高いので、1割安いだけでも非常に大きなコスト削減につながりますし、その分建物に予算を充当したいというお客さんもたくさんいました。

ただ、やはり安い土地には安いなりの理由が存在します。

この記事では安い土地にはそれなりのワケがあることを書いていますので、これから土地を探す方、今まさに土地探しをしている方はご参考下さい。

高低差がある土地

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高低差とは購入しようとしている土地が接している道路よりも高かったり低かったりする土地のことをいいます。

例えば写真のように道路よりも高くなっている土地のことをいいます。

要するに高低差がある土地で建物を建てると通常の場合と比べて費用がかかるということです。

建築する時に初めから費用がかかると分かっている土地なので、周辺と同じような相場で売られていたとしてもなかなか売れないため、周辺よりも安くで売られているわけです。

また、その土地が隣地よりも2ｍ以上の高低差があると、例えば東京都では「がけ条例」という規制があり、万が一隣に土が崩れ落ちても受け止められるように「擁壁」をつくるか、安全が図られるように隣地境界から一定の距離をあけて建築するかの処置が必要になります。

どちらの処置をとるにしても擁壁だとかなりのコストがかかってしまいますし、かといって一定の距離をあけて建築したとしても希望の大きさや間取りにならない可能性もあるため、なにかしらのストレスを感じてしまうかと思います。

高低差があると建築する上でコストがかかったり建築の規制がかかったりするため、周辺相場よりも安くで売られています。

旗竿地（はたざおち）の土地

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旗竿地（はたざおち）とは道路に接している間口（敷地幅）が狭く、その先にまとまった土地がある形のことをいいます。

路地上敷地ともいいます。

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土地の形が竿についている旗のような形をしているので「旗竿地」といいます。

建築基準法で建築するには土地が道路に2ｍ以上接する必要があります。そしてこの旗竿地の通路部分の幅はおおよそ2～4ｍぐらいが一般的に多いです。

この旗竿地ですが周辺の相場より2～3割程安くで売られているケースが多いです。

土地の価格自体非常に高いので2割～3割安いのはすごくお得感はありますよね。

土地の価格が安いの他にも、考え方によっては道路から距離があるので歩行者からの視線を気にしなくて済むというようなメリットもありますが、通路部分に建物が建てられない、日当たりを確保するために間取りに工夫が必要などデメリットも大きいことから周辺よりも安くで売られていることが多いんです。

土地形状が悪い

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土地の形が悪いと正方形や長方形のような整形地に比べて土地の価値が低く安く売られていることが多いんです。

整形地は建物を建てるのに敷地を有効に活用しやすく、土地の形次第では建築の規制がかかることが少ないので建物を建てやすいというメリットがあります。

対照的に土地形状が悪い＝不整形地とは土地の形が整っておらずいびつな形をしていたり、三角形や平行四辺形のような形をしていたりします。

そのような不整形地に建物を建てる時に、その形に合わせて建物を建てないといけないので敷地を有効に活用できなかったり、形状に合わせるが故に建築コストが上がったりすることがあります。

ただ、建物として使えない部分を庭にしたり駐車場にしたりして間取りを工夫さえすれば、もしかしたら希望の間取りが建てられるかもしれません。さらに土地も相場よりは安く購入することが出来るので、決して不整形地を避けた方がいいとも言い切れないんです。

逆に言うとどのような住まい方、どのような間取りの家にしたいかによって選ぶ土地も変わってきますので、土地だけではなくて建物も同時並行で検討していく方がいいと言えます。

再建築不可の古屋付き土地

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再建築不可というのは、中古の建物付き土地を購入したがその土地で建て替えすることが出来ないことをいいます。

実際の相場の3～4割ぐらいで売り出されていることがあり、価格だけ見たらかなりお買い得と思われるかもしれませんが建て替えが出来ない土地なので注意が必要です！

どういった土地が再建築不可になるのか。それは新築する時に建築基準法に定められている接道条件を満たすことが出来ていない土地が再建築不可になります。

建築基準法で建築しようとする土地は建築基準法上の道路に最低2ｍは接道していないといけない決まりがあります。

例えば、旗竿地の通路部分の幅が2ｍ以下であったり、そもそも道路に接していない土地だったり、接道はしているが建築基準法上の道路ではない、といった土地が再建築不可になります。

隣の土地を借りるあるいは購入するなりして、2ｍ以上の幅を確保したり建築基準法の条件を満たす道路を入れて再建築可にすることも可能ではありますが、こればかりは相手ありきの話なのでお隣がNOと言えば通路にすることも道路にすることも出来ません。

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確かに相場の3～4割だとすごくお得感満載ですが、自分でなんとかできる話ではないんです。

また、そういった土地は住宅ローンも通らないことがほとんどなので再建築不可の土地を購入することは本当にリスクが高くおすすめできません。

競売物件

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競売とは住宅ローンの返済ができなくなると、お金を貸している金融機関が裁判所に申し立てて、担保にされている土地や建物を差し押さえられて裁判所によって強制的に売却することをいいます。

要するに返済出来なくなるとその土地や建物を売って早くお金を作って銀行に返しなさいということです。

そのような流れで売られている物件のことを競売物件というのですが、市場相場の6割前後で売られていることもあってすごくお得感があるように感じます。

ただこの競売物件も安いには安いなりのリスクも存在します。

一般物件と違って事前に内覧が出来ず、また競売物件は裁判所を通しての購入手続きとなるため売主がいない形になります。

通常の売買契約は取引成立後に何かしらの瑕疵が発覚された場合は売主の瑕疵担保責任といって売主が瑕疵に対して責任を負いますが、競売物件の場合売主が不在となるので瑕疵が発覚しても自己責任となるわけです。

また、裁判所により差し押さえられた物件ではありますが、前の住人が退去せずに居座る可能性があります。

この場合、購入者が自分で裁判所に引き渡しするよう申し立てる必要が出てくるので、スムーズに土地の受け渡しが出来ないということもあります。

安いというメリットはあるのですがその反面デメリットも多く、購入後に後悔してしまう方も多いのではないかと思うので注意が必要です。

まとめ

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やはり相場より安い土地というのはなにかしらの理由があって安くなっています。

安いという理由だけで購入してしまうと後で希望の間取りが取れない、建物が建てられない、想定外のコストがかかってしまうといったように後悔してしまうかもしれません。

相場よりも安いなと思ったらまずは疑って、なぜ安いのかを必ず確認してから検討するようにしていきましょう！

森下圭祐

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級

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元大手ハウスメーカー営業（10年） プライベートでは、妻、子（4歳）、ペットのポメラニアン＆ベタ（熱帯魚）と暮らしています。 趣味は家庭菜園と旅行とゴルフ。