分譲地って何？ただの土地とは違う？メリット・デメリットを解説

こんにちは！住プラン不動産の森下です。

家を購入しようと考えている人や、不動産について勉強している中で「分譲地」と言う言葉を聞くことがあるかと思います。

なんとなく言葉は聞いたことはあるけれど、「よく分譲地の意味が分からない」「分譲地の何がいいの？」「メリット、デメリットは？」と思われている方もいるのではないでしょうか。

この記事では、これから土地を探していく中で分譲地のメリット・デメリットを中心にお話しします。

分譲地とは

分譲地とは不動産屋や建築会社が大きな土地をまとめて購入し、住宅用に区画分けして販売している土地のことをいいます。

その土地の大きさや区画数は様々で、50坪程の大きさに100以上の区画に分けて販売している土地もあれば、30坪程の大きさに細かく分けて販売している土地もあります。

また、分譲地に既に建物が建っている状態で販売している土地を分譲住宅といいます。

既に建っている建物を見て購入することができるので、購入後の生活がその場でイメージしやすいのがメリットですね！

分譲地のメリット

モリシタ

一般的な土地と、分譲地の違いがわかったところで、分譲地のメリットをお話しします

分譲地のメリットについて詳しく説明していきますね。

区画、街並みがきれい

一般的な売地に比べ分譲地は大きな土地を住宅用に整理して販売しているので区画（土地の形）がきれいなことが多いです。

区画がきれいだと希望の間取りが作りやすかったり、建物の形を整えやすかったり、それにより余分な費用がかからずに済むといったメリットがあります。

また、分譲地を販売している大手不動産や大手ハウスメーカーによっては、緑が多く、道路が広くて、住みやすい環境になっており、街並みが統一された付加価値の高い土地となっていることが多いです。

境界がはっきりしている

分譲地は隣との境界ラインがしっかりと線引きされています。

例えば境界がはっきりしていない一般土地を購入する場合、隣地との境界にあるブロック塀は一体どちらの所有なのか、境界ラインが曖昧でどこまでが隣の敷地なのかといったトラブルの元になる可能性があります。

お互いに「これは自分の塀だ」「ここは私の敷地だ」と主張し合ってしまうと、解決されないまま自分だけでなくその下の代まで引きずってしまい、近隣関係も悪化してしまいます。

特に、1坪あたりの単価が非常に高い東京においては、たとえ数十センチ、数センチでも境界ラインが変わると「資産」とも言える土地の大きさに影響を及ぼすので隣地との境界ラインははっきりとさせておきたいものです。

その点、分譲地は販売段階でここからここまでがあなたの敷地です、といったように境界ラインが明確にされているので近隣とトラブルを起こすことなく、しっかりと自分の資産を守ることができます。

インフラが整っている

分譲地は水道、ガス、電気といったインフラが既に整っており、新たにその土地に引き込む必要がなく余分な費用がかからないことがメリットです。

例えば、もともと駐車場だった土地が売りに出されている場合は水道が引かれていないケースが多々あります。

家には必ず水道が必要になりますので建築する際には、駐車場に面している道路を掘って水道を駐車場内に引き込む工事が必要になります。

引き込む工事だけで100万円〜200万円費用がかかりますので、けっこう大きな出費になってしまうのです。

また、一般土地だと地中に何か埋まっていたり、地盤が弱く改良が必要かどうか分からないといったケースがあります。建物を建てる為に掘ってみたら予期せぬ埋設物が出てきて撤去するのに費用がかかったり、地盤が軟弱で数百万円の地盤補強をしないと家を建てられないということが、土地の「購入後」に判明してしまうのです…

分譲地はインフラ含めて事前に調査済みなので、もし地盤が悪かったとしても事前に見積りに参入することが出来るので予算も把握しやすいといった特徴もあるので非常に安心ですね。

近隣も新しく引っ越してきた人が多いので溶け込みやすい

通常の土地であれば近隣住民がずっとその土地に住んでいて、既に出来上がっている近所同士のコミュニティがありなかなか馴染めず孤立してしまうといったケースがあります。

一匹狼で近所付き合いなんか全然気にしないよという方であれば特に気にする必要はないかもしれませんが、やはりこれから住むところは近所にはどんな人が住んでいるんだろうと気になりますよね。

分譲地は住民全員が同じタイミングで家を建てて生活をスタートさせる世帯が多いため、比較的馴染みやすいといった特徴があります。

また、分譲地で家を建てる世代も子育て世代が多いため、同世代の子どもがいたり学校の同級生がいたりなどで子どもを中心とした近所付き合いをすることが出来ます。

分譲地のデメリット

いいこと尽くしの分譲地のように思えますが、実はデメリットもあります。

建築条件付き

建築条件付きとは、「家を建てる際は指定の建築会社で建ててね」と既に決まっていることを言います。

特に大手不動産や大手ハウスメーカーが販売している分譲地であればほとんどが建築条件付きになっています。

建築条件付きの分譲地が必ずしも悪いわけではないのですが、デメリットとしては建築会社が決められているため希望の建築会社で建てられないことがあるということです。

せっかく土地は気に入っているのに、この建築会社はちょっと…というようなことも。

ただ、その分譲地が長い間なかなか売れない場合、建築条件付きで販売しているのに建築条件を外して自由に会社を選んでいいですよというケースもあります。

販売会社からすると長い間分譲地を抱えるということはその間、固定資産税を払ったり、販売促進費をかけたりと保有する期間が長ければ長いほど、多くの経費が発生します。

販売会社からするとなるべくなら経費をかけずに販売したいところなので、長い間売れ残っている分譲地は、もし買主の決定要件が指定外の建築会社ということだったら建築条件を外してでも早く売りたいという判断になります。

背に腹はかえられぬということで、もし建築条件付きの土地が気に入って他のメーカーで建てたい要望があれば一度販売会社に交渉してみるのもありかもしれないですね。

駅から遠いことが多い

分譲地を提供するには大きくまとまった土地が必要になります。

駅近の利便性のいいところは、なかなかまとまった土地が少ないので、大きな土地を開発しようとするとなるとどうしても駅から距離が遠くなってしまいます。

もちろん中には駅近を売りにした分譲地もありますが、土地の大きさが限られていたり、なかなか希望の間取りが取れなかったりすることがあります。

特に分譲地は街並みを整えて販売していることが多いので緑豊かで、道路幅がしっかりと確保されていて、区画をきれいに分けるとなるとどうしても駅近でそのような土地を確保することが難しく、結果駅から離れた土地になってしまうことがほとんどです。

電車通勤が必須で必ず駅近で徒歩5分ぐらいじゃないとダメという方は希望に合った分譲地を探すのは苦労するかもしれませんが、車を持っていてそこまで電車利用にこだわりがなく駅から徒歩15〜20分ぐらいでも許容範囲の方は分譲地に向いているかもしれません。

近所付き合いを避けにくい

メリットにご近所さんも同じタイミングで引っ越してきたので溶け込みやすいと書いた反面、近所付き合いが発生するので断りたくても断りにくいシチュエーションが出てくることがあるかと思います。

特に分譲地などのコミュニティは同世代がいればいるほど情報が回りやすいので、そこまで深く付き合いをしたくないという人は少し煩わしいと感じるかもしれません。

もちろん近所付き合いをするもしないもその方の自由で特にデメリットと感じないという方もいるかと思います。

結局はその人次第というところもありますが、分譲地のコミュニティにうまく付き合っていく必要がありそうですね。

まとめ

この記事では分譲地のメリット、デメリットを中心に書きました。

当然のように分譲地には良い面もあれば良くない面もありますね。

ただ、私的には分譲地はおすすめです。

一般土地に比べると事前に分かっている情報が多いので安心して購入できるというのは大きなメリットです。

モリシタ

土地購入って金額が大きいので不安な事ってたくさんありますよね。

分譲地は何にどれだけお金がかかるか事前に分かることが多いので安心して購入できますよ！

私は大手ハウスメーカーに営業として10年間勤めていまして、営業でありながらもプランを描くスキルを習得しました。

分譲地であれ一般土地であれ法規制の厳しい東京で得た経験を活かし、土地探しから間取りのアドバイスまでお客さんの実現したいマイホームをお手伝いさせていただきます。

お住まいづくりのご相談は是非住プラン不動産までご連絡ください！

森下圭祐

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級

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元大手ハウスメーカー営業（10年） プライベートでは、妻、子（4歳）、ペットのポメラニアン＆ベタ（熱帯魚）と暮らしています。 趣味は家庭菜園と旅行とゴルフ。